வீட்டுக்கடன் என்பது பேயா? தேவதையா என்பது பலருக்கும் இன்றும் தெரியாத ஒன்றுதான்.
வீட்டுக்கடன் அவ்வப்போது குறைவதும் அல்லது குறைவது போல் போக்குக் காட்டுவதும், அதனால் பலகாலம் தயங்கியவர்கள் கூட வலியச் சென்று, வீட்டுக்கடன் சுழலில் சிக்கிக் கொள்வதும் வாடிக்கையான ஒன்றாகும். ஆனால், இந்த புத்தாண்டில் வீட்டுக்கடன் பற்ஷீய புதிய அறிவிப்புகள் எல்லா தரப்பின ரையுமே வீடு வாங்குவது குறித்த அளவிலா ஆர்வத்தை ஏற்படுத்தியிருக்கிறது என்றுதான் சொல்ல வேண்டும்.

கடந்த ஆறு வருடங்களில் இல்லாத அளவுக்கு வீட்டுக் கடனுக்கான வட்டி குறைக்கப்பட்டு உள்ளது. 2015-ம் ஆண்டிலிருந்து வட்டி விகிதத்தை 1.75% ரிசர்வ் வங்கி குறைத்துள்ளது. ஆனால், வங்கிகள், கடனுக்கான வட்டி விகிதத்தை மெதுவாகவே குறைத்து வந்தன.

இந்த நிலையில், கடந்த ஆண்டு நவம்பர் 8-ம் தேதி பழைய 500 மற்றும் 1,000 ரூபாய் நோட்டுகள் செல்லாது என்று அஷீவிக்கப்பட்டது. இதனால் கிட்டத்தட்ட 15 லட்சம் கோடி ரூபாய் வங்கிகளில் டெபாசிட் தொகை ஆகியிருப்பதாக தகவல்கள் வெளியாகி உள்ளன. வங்கிகளில் டெபாசிட் அதிகரிப்பதால், கடனுக்கான வட்டி விகிதம் குறைக்கப்படும் என்று பரவலாகச் சொல்லப்பட்டது. எதிர்பார்த்ததைப் போலவே, எஸ்பிஐ, ஐசிஐசிஐ உள்பட பல்வேறு வங்கிகள் வீட்டுக் கடனுக்கான வட்டி விகிதத்தை குறைத்திருக்கின்றன.

இப்போது எஸ்பிஐ வங்கி, பெண்களுக்கான வீட்டுக் கடன் (ரூ.75 லட்சம் வரை) வட்டியை 8.20 சதவிகிதமாகக் குறைத்துள்ளது. இது முன்னதாக 9.10 சதவிகிதமாக இருந்தது. மற்ற பிரிவினருக்கு வீட்டுக் கடன் வட்டி 8.25 சதவிகிதமாகக் குறைக்கப்பட்டுள்ளது. பொதுத் துறை வங்கிகள், தனியார் துறை வங்கிகளைத் தொடர்ந்து, தற்போது ஹவுஸிங் ஃபைனான்ஸ் டெவலப்மென்ட் கார்ப்பரேrன் (எச்டிஎஃப்சி) மற்றும் இந்தியா புல்ஸ் போன்ற வீட்டு வசதி நிறுவனங்களும் வீட்டுக் கடனுக்கான வட்டி விகிதத்தை 0.40% முதல் 0.45% வரை குறைத்துள்ளன. யஹச்டிஎஃப்சி-ல் பெண்களுக்கான வீட்டுக் கடன் (ரூ.75 லட்சம் வரை) வட்டி விகிதம் 8.65% ஆகும். மற்ற பிரிவினருக்கு வீட்டுக் கடன் வட்டி விகிதம் 8.7% ஆகும். இந்தியா புல்ஸ் நிறுவனமும் இதே அளவு வட்டி விகிதத்தில் வீட்டுக் கடன் வழங்க உள்ளது.

ஐசிஐசிஐ வங்கியும் வீட்டுக் கடனுக்கான வட்டி விகிதத்தை 0.45% வரை குறைத்துள்ளத்து. இதன் மூலம் வட்டி விகிதம் 9.1 சதவிகிதத்திலிருந்து 8.65 சதவிகிதமாக குறைந்துள்ளது. இது மட்டுமல்லாமல், ஒரு வருடத்துக்கான எம்சிஎல்ஆர் ( வட்டி விகிதத்தை 0.70% வரை குறைத்துள்ளது. இதன் மூலம் வட்டி வகிதம் 8.9 சதவிகிதத்தில் இருந்து 8.2 சதவிகிதமாகக் குறைந்துள்ளது. வட்டி விகிதத்தைக் குறைக்காத வங்கிகளும், குறைத்த வங்கிகளும் அடுத்த மேலும் குறைக்க வாய்ப்புண்டு என்று சொல்லப்படுகிறது.

இந்த நிலையில், வங்கிகள் மற்றும் வீட்டு வசதி நிறுவனங்கள் வட்டியைக் கணிசமான அளவு குறைத்து வருவது நிச்சயம் வாடிக்கையாளருக்கு லாபம் அளிக்கும் விஷயமே. ஆனால், யாருக்கு எவ்வளவு லாபம், எப்படி லாபம் என்பதுதான் வாடிக்கையாளருக்குச் சற்று குழப்பமாக இருக்கும். ஏனெனில் வாடிக்கையாளர்கள் ஏற்கெனவே வாங்கிய கடனுக்கான வட்டி குறையுமா? அல்லது கடனுக்கான கால அவகாசம் குறையுமா? அல்லது இரண்டுமே குறையுமா? என்கிற கேள்விக்கு சரியான பதில் தெரியாமல் குழம்பிப் போயிருக்கின்றனர்.

உதாரணமாக, வீட்டுக் கடனுக்கான வட்டி விகிதத்தை 0.9% வரை எஸ்பிஐ குறைத்துள்ளது. இது 20 முதல் 25 ஆண்டு கால அவகாசத்தில் கடன் வாங்கியவர்களுக்கு மிகுந்த பயனளிக்கக்கூடியது. 20 ஆண்டு கால அவகாசத்தில் வீட்டுக் கடன் வாங்கியவர்களுக்கு, கிட்டத் தட்ட மூன்று ஆண்டுகள் வரை கடன் செலுத்தும் கால அளவு குறையும். அதாவது, வீட்டுக் கடன் வாங்கியவர்கள், 20 ஆண்டுகளுக்குப் பதிலாக, 17 ஆண்டுகளுக்கு வீட்டுக் கடனை திரும்பக் கட்டினாலே போதும். இதேபோல, 25 ஆண்டு கால அவகாசத்தில் கடன் வாங்கியவர்களுக்கு, கிட்டத்தட்ட ஐந்து ஆண்டுகள் வரை கடன் செலுத்தும் கால அளவு குறையும். ஆனால், கடனைத் திரும்பக் கட்டி முடிக்கும் தருவாயில் உள்ளவர்களுக்குப் பெரிதாக பயன் இருக்காது.

வட்டி விகிதம் மேலும் குறையும்!
இதுகுறித்து முன்னணி தனியார் வீட்டு வசதி கடன் அளிக்கும் நிறுவனத்தின் மூத்த அதிகாரிகள் கூறும்போது, பிரதமர் நரேந்திர மோடிகூட ஒபேஸ் ரேட் (யழிவிe யூழிமிe – அடிப்படை கடன் வட்டி விகிதம்) 8% என்ற அளவில் இருக்க வேண்டும் என்று வலியுறுத்தியுள்ளார். ஆகையால், வட்டி விகிதம்
மேலும் குறைவதற்கான வாய்ப்பு அதிகம்.

ஒரு காலத்தில் Òபிரைம் லெண்டிங் ரேட்‘ (பிரதான வட்டி விகிதம்) மூலம் வீட்டுக் கடனுக்கான வட்டி விகிதம் நிர்ணயிக்கப்பட்டது. அதன்பிறகு வங்கிகள் அடிப்படை விகித முறையில் வீட்டுக் கடனுக்கான வட்டியானது கணக்கிடப்பட்டது.பேஸ் ரேட் முறையில் வட்டியைக் கணக்கிடுவது வீட்டுக் கடன் வாங்கியவர்களுக்கும் உதவிகரமாக இல்லாமல் இருந்தது. இதற்கு மாற்றாக, எம்சிஎல்ஆர் என்ற முறையைப் பின்பற்ற ரிசர்வ் வங்கி வங்கிகளை வலியுறுத்தியது. எம்சிஎல்ஆர் என்பது வங்கிகள் வாங்கும் டெபாசிட் தொகைக்கு செலுத்த வேண்டிய வட்டி விகிதம். இந்த விகிதத்திற்கு மேலே அனைத்து கடனுக்கான வட்டி விகிதம் இருக்கும். இதே போல், பேஸ் ரேட் என்பது வங்கிகளுக்கு நிதித் திரட்டும் செலவைக் குஷீக்கும் விகிதமாகும்.

வட்டி விகிதம் குறைக்கப்பட்டால், மாறு படும் வட்டி விகிதத்தில் (ஃப்ளோட்டிங் ரேட்) கடன் வாங்கியவர்களுக்கு மாதத் தவணை (இஎம்ஐ) பழைய நிலையிலே தொடரும். திரும்பக் கட்டும் கால அவகாசம் குறைக்கப்படும். இதுவே, நிலையான வட்டி விகிதத்தில் (ஃபிக்ஸட் ரேட்) கடன் வாங்கியவர்களுக்கு இஎம் ஐ மற்றும் கால அவகாசம் இரண்டுமே குஷீப்பிட்ட காலத்துக்குக் குறையாது. தற்போதைய நிலையில், ஃபிக்ஸட் ரேட் என்பது 3 அல்லது 5 வருடம் என்பதாக இருக்கிறது. இதன் பிறகு, கடனுக்கான வட்டி அப்போதுள்ள ஃப்ளோட்டிங் விகிதத்துக்கு மாற்றப்படும்.

பல வங்கிகள் தற்போது வட்டி விகிதத்தைக் குறைத்திருப்பதால், புதிதாகக் கடன் வாங்குபவர்கள் நிச்சயம் பயன் பெறுவார்கள். எனினும், பழைய வட்டி விகித முறையில் ஏற்கெனவே கடன் பெற்றவர்கள் புதிய வட்டி விகித முறைக்கு மாஷீக்கொள்ளும் வாய்ப்பு வங்கிகளில் அளிக்கப்படுகிறது. எனவே, வட்டிக் குறைப்பின் மூலம் பலன் அடைய நினைக்கும் வாடிக்கையாளர்கள் புதிய வட்டி விகித முறைக்கு மாஷீக் கொள்ளலாம்.

வட்டி விகிதத்தைக் கவனியுங்கள்!
வாடிக்கையாளர்களுக்கு இரண்டுவிதமான வாய்ப்புகள் இருக்கின்றன. ஒன்று, தாங்கள் கடன் பெற்றுள்ள வங்கியிடமே கோரிக்கை வைத்து, புதிய வட்டி விகித முறைக்கு மாஷீக்கொள்வது, புதிய வட்டி விகித முறைக்கு மாறிக்கொள்வது. பரஸ்பரம் ஏற்றுக்கொள்ளப்பட்ட விதிமுறைகளுக்கேற்ப இந்த மாற்றம் நிகழும். இல்லையயனில் வாடிக்கை யாளர்கள் தங்கள் கடனை வேறு ஒரு வங்கிக்குமாற்றிக் கொள்ளவதன் மூலம் புதிய வங்கியில் குறைந்த வட்டி விகித முறைக்கு மாறலாம். ஆனால் கடன் பெற்ற வங்கியிலேயே தொடர்வதா? அல்லது வேறு வங்கிக்கு மாறுவதா? என்பதை தீர்மானிக்கும் முன், கடன் வட்டி விகிதம் மற்றும் பலன்களை ஒப்பிட்டுப் பார்ப்பது அவசியம்.

பழைய முறையில் தொடரும் வாடிக்கை யாளர்கள் புதிய முறைக்கு மாறுவதை பரிசீலிக்க இது ஏற்ற நேரம் என்றாலும், தற்போது வாடிக்கை யாளர்கள் ஃபிக்சட் இன்ட்ரஸ்ட் ரேட்டில் இருந்து, ஃப்ளோட்டிங் இன்ட்ரஸ்ட் ரேட்டுக்கு மாறுவதற்கு சில நடைமுறைகள் உள்ளன. இதில், வாடிக்கையாளர்கள் கடன் வாங்கிய வங்கியிலேயே மாற்ஷீனாலும் அல்லது வேறு ஒரு வங்கிக்குக் கடனை மாற்ஷீனாலும் பெரும்பாலும் கட்டணங்கள் எல்லாம் ஒரே விதமாகவே இருக்கும்.

பரிசீலனைக் கட்டணம்!
கட்டணங்களைப் பொறுத்தவரை, அசல் கட்டியது போக மீதமிருக்கும் கடன் தொகைக்கு சேவை வரி மற்றும் 0.5% பரிசீலனைக் கட்டணம் வசூலிக்கப்படும். உதாரணத்துக்கு, ரூ.25 லட்சம் கடன் வாங்கிய ஒருவர் இதுவரை ரூ.5 லட்சம் கட்டி இருக்கிறார். மீதி ரூ.20 லட்சம் செலுத்த வேண்டும் எனில், இந்த ரூ.20 லட்சத்துக்கு 0.5% என்ற அளவில் பரிசீலனைக் கட்டணமாக வசூலிக்கப்படும். இது தவிர, நிர்வாகக் கட்டணமாக ரூ.5,000 செலுத்த வேண்டும். இந்தக் கட்டணங்கள் ஒவ்வொரு வங்கியிலும் ஒவ்வொருவிதமாக வசூலிக்கப்படுகின்றன். சில வங்கிகள் பரிசீலனைக் கட்டணமாக ரூ.10,000 கூட வசூலிக்கின்றன.

எந்த வங்கிக்கு மாறுகிறார்களோ, அந்த வங்கியில் அதற்கான விண்ணப்பத்தைப் பெற்று கடனை மாற்றிக் கொள்ளலாம். இதில் கூடுதலாக சொத்துப் பத்திரம் அடமானம் வைக்கப்பட்டிருப்பது என்பதை பத்திரப்பதிவு அலுவலகத்தில் பதிவு செய்ய கட்டணம் செலுத்த வேண்டி இருக்கும். உதாரணத்துக்கு, 50 லட்சம் ரூபாய் கடன் எனில், ரூ.25,000 முத்திரைக் கட்டணம் வரி, ரூ, 5,000 பதிவுக் கட்டணம் வசூலிக்கப்படும்.

கடனை வேறு ஒரு வங்கிக்கு மாற்றிக் கொள்வதாக இருந்தால், புதிய வங்கியில் கூடுதலாக 1% வரை வட்டி குறைவாக இருந்தால் மட்டும் மாறிக் கொள்வது நல்லது. இதுவே பழைய கடன் வட்டி விகிதத்துக்கும், புதிய வட்டி விகிதத்துக்கும் 0,5% வித்தியாசம் மட்டுமே இருந்தால் மாறுவதில் அர்த்தமே இல்லை. ஏனெனில், பரிசீல்னைக் கட்டணம், சேவைக் கட்டணம், பத்திர அடமானக் கட்டணம் என கூட்டிக் கழித்து பார்த்தால், இரண்டும் ஒரே மாதிரியாகவே இருக்கும். கடனை ஃபிக்ஸட் ரேட்டிருந்து, ஃப்ளோட்டிங் ரேட்டுக்கு மாற்றிக்கொள்ள, தனியாக ஒரு விண்ணப்பப் படிவமே உள்ளது. அந்த விண்ணப்பப் படிவத்தைப் பூர்த்தி செய்து, சமர்ப்பித்தபிறகு பரிசீலனை செய்தபின், இரண்டு வேலை நாட்களில் ஃப்ளேட்டிங் வட்டிக்கு மாற்றப்படும். உதாரணத்துக்கு, பிரதி 5-ம் தேதி இஎம்ஐ-க்கு மாற்ஷீக் கொடுக்கப்படும். ஆனால், 5-ம் தேதிக்குப் பிறகு விண்ணப்பித்தால், அடுத்த மாதம்தான் இஎம்ஐ தொகையில் மாற்றம் நிகழும் என்கிறார்கள்.

வீட்டுக் கடனுக்கான வட்டிக் குறைந்து வருவது. கடன் வாங்கியவர்களுக்கும், இனி வாங்கு பவர்களுக்கும் மகிழ்ச்சியான செய்தி தான். வீட்டுக் கடன் காலம் முடியும் தறுவாயில் உள்ளவர்கள், பழைய வட்டி விகித முறையிலேயே தொடரலாம் என கருதப்படுகிறது. மற்ற வாடிக்கையாளர்கள் எது சிறந்தது என பரிசீலித்து முடிவு செய்வதே நல்லது.